管理組合運営/マンション管理について よくあるご質問

管理組合運営/マンション管理について 質問一覧

管理組合運営/マンション管理について Q"A

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管理規約の一部変更を検討していますが、どのようにして行えばよいでしょうか?

管理規約は、共同生活を快適にするために定められるマンションのルールであり、マンションの憲法と言われています。建物の区分所有等に関する法律の規定を受けて管理規約には、規約の設定・変更についての条項があります。 そこで、変更を行う為には、

  1. 理事会などで変更の必要性、内容等を十分に検討し、総会の議案として諮ります。
  2. 総会にて十分審議を尽くし、区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の決議によって変更することが出来ます。 また、区分所有者全員の書面による合意があった場合は、集会の決議があったものとみなされますので、その方法によっても変更できます。
    但し、変更する場合、変更の内容が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その区分所有者の承諾が必要になりますので注意してください。
  3. なお、変更に当たっては国土交通省が定めたマンション標準管理規約を参考にされるとよいでしょう。
《参考》「建物の区分所有等に関する法律」
第31条(規約の設定、変更及び廃止)
  1. 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。
  2. 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
標準管理規約(単棟型)
第47条(総会の会議及び議事)
  1. 総会の会議は前条第一項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
  2. 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は、議長の決するところによる。
  3. 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
    1. 一、規約の変更
    2. 二、以下省略

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先日の総会に出席できず、駐車場使用料増額案について、議決権行使書で反対の票を提出しました。
総会で決議された増額が納得できません。どうしたら良いでしょうか?

結論を申し上げますと、総会の決議に従って頂きます。
適正な手続きによって決議された事項については、その集会に出席する、しないに関係なく、区分所有者(占有者含む)は、これに従う義務が生じます。

《参考》「建物の区分所有等に関する法律」
第46条(規約及び集会の決議の効力)
  1. 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
  2. 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

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マンションにはいろいろ法定検査があるようですが、どのようなものがあるのですか?

マンションには法律で様々な定期調査報告が義務づけられています。
一般的なものとして次のようなものがあります。

  • エレベーター保守点検
  • 消防設備点検
  • 建築設備定期検査(東京・埼玉等)
  • 特殊建築物定期調査(東京・埼玉等)
  • 簡易専用水道検査 等

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消防設備点検とはどのようなことをするのですか?
また、罰則はあるのですか?

消防法第17条の3の3で、学校、病院、百貨店など法令で定めた防火対象物の関係者は消防用の設備等について、定期的に資格のあるものにそれらを点検させ、その結果を消防署に報告しなければならないとあります。
具体的な点検の内容や方法は消防庁が定めており、それに基づいて行うわけですが、対象となる主な設備としては、消火器、屋内消火栓、自動火災報知、非常警報、避難器具、誘導灯、連結送水管、非常コンセント等があります。
また罰則として消防法第44条の7の3の規定に基づき20万円以下の罰金または拘留に処せられます。

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建築設備定期検査はどのようなことをするのですか?
また、罰則はあるのですか?

建築基準法第12条に基づき、建物に設けられている様々な建築設備の状態を検査し毎年報告するわけですが、具体的には換気設備(換気扇の性能など)、排煙設備(排煙口の風量測定など)、非常用の照明装置(非常照明の照度測定など)、給排水設備(水質検査など)の4項目について点検(但し建物によっては3項目の場合もある)を行います。但しこれは東京都の場合で、埼玉県の場合は項目が少ないです。
又罰則として建築基準法第12条により、建物の所有者又は管理者は報告を義務づけられており、もし報告しなければ建築基準法第100条3項の規定に基づき10万円以下の罰金に処せられます。

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排水管清掃は、どのくらいの頻度でやるのですか?
また、専有部分の排水管清掃も管理組合負担でやっていますがどうしてでしょうか?

毎年1回の清掃をお勧めしております。又専有部分の清掃は本来は各戸で実施すべきですが、その場合費用負担や実施日の問題で清掃を行わない部屋が出ます。長期にわたり前記の状態が続きますと管のつまりや腐食により溢水、漏水事故が発生する恐れがあり、第三者に被害を与える場合がありますので、専有部分も組合の費用負担で一斉に行うことをお勧めしております。

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長期修繕計画の重要性を最近良く耳にしますが、いったいどのようなものなのですか?

コンクリートで出来た建物であるマンションであっても、長年雨風等にさらされていれば、劣化、老朽化は避けられません。また、それに付随する各種設備も同じです。建物竣工時の状態を維持する為には様々な修繕が必要になってきますが、それらを実施するには資金を確保しなければなりません。
一般にマンションでは約10年ごとに大規模な修繕工事が必要と言われております。
このときはおよそ一戸当たり50万円~100万円程度かかり、一度に各戸が負担するには大きい金額なので、25年くらいの期間において、どのくらいの修繕がどの時期にかかるのかを計画したものが長期修繕計画です。これに基づいて修繕積立金の資金計画を立てる事、それが皆様のマンションを快適に維持保全し、資産価値を保つ上で大切なことです。

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